古家付きの土地を買って家を建てる前に｜解体費用と、契約前に確かめたいこと【構造設計をしていた一級建築士が解説】

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「土地を探していたら、古い家が建ったままの土地が安く出ていた」

家づくりの土地探しでは、よくある場面です。

こんにちは。構造設計をしていた一級建築士です。

古家付きの土地は、更地より価格が安く見えることがあります。ただ、建物を壊して、新しい家を建てられる状態にするまでに、思わぬ費用や手間がかかることがあります。

先に結論を書きます。

古家付きの土地は、「解体費用」と「地面の下に何があるか」を、契約の前に確かめてください。
そして、費用をだれが負担するかを、契約書で決めておくことが大切です。

この記事では、解体費用の考え方と、構造設計の立場から見て契約前に確かめたいことをまとめます。

古家付きの土地とは

古家付きの土地は、古い建物が残ったまま売られている土地のことです。

売る側が建物を壊さずに売り出すので、解体費用のぶん、更地よりも価格が抑えられていることがあります。その場合、建物を壊す費用は買った人が負担することになります。

ただし、古家付きで売り出されていても、売主が建物を壊してから引き渡す「更地渡し」の条件になっている場合もあります。まずは、どちらの条件で売られているのかを、不動産会社に確認してください。

更地渡しでも、地面の下は確かめておく

更地渡しなら、解体費用の心配はいりません。ただ、それで安心しきらないでください。

建物がなくなっても、地面の下に古い杭や基礎、埋設物が残っていることがあります。それが見つかるのは、多くの場合、新しい家の基礎工事で地面を掘ったときです。

そのときに、だれが費用を負担するのか。更地渡しでも、古家付きでも、地中から何か出てきた場合の取り扱いを、契約のときに決めておくことが大切です（詳しくは後で説明します）。

つまり、比べるべきなのは土地の価格だけではありません。

土地の価格＋解体費用＋地中から何か出てきたときの費用

で考える必要があります。

解体費用は何で決まるか

解体費用は、主に次のようなことで変わります。

決まる要素	費用が上がりやすい例
建物の構造	木造より、鉄骨造・鉄筋コンクリート造のほうが高くなりやすい
建物の広さ	延べ面積が大きいほど高くなる
前面道路の幅	道が狭く、重機やトラックが入りにくい
隣家との距離	隣家が近く、手作業が増える
残っている物	家具や家電などが残ったままになっている
アスベスト	使われていると、除去の費用がかかる
地中の物	古い基礎・杭・埋設物が出てきた

同じ広さの木造住宅でも、条件によって費用は大きく変わります。金額は、実際に見積もりを取って比べるのがいちばん確実です。

契約前に確かめたい5つのこと

ここからは、構造設計をしていた立場から、特に確かめてほしいことをお話しします。

1. その土地に、新しい家を建てられるか

古い家が建っているからといって、同じように新しい家を建てられるとは限りません。

古い建物の中には、今の法律ができる前に建てられたものもあります。たとえば、敷地が道路に2m以上接していない土地は、原則として新しい家を建てることができません（接道義務）。

詳しくは、こちらの記事にまとめています。

2. 地面の下に、古い杭や埋設物が残っていないか

これは、構造設計をしていた私が、いちばん伝えたいことです。

古い建物を壊したあと、地面の下から古い杭が出てくることがあります。古い基礎や、何かが埋められていることもあります。

古い杭が出てきた場合

基本的には、古い杭は取り除いてから、新しい建物を建てます。

ただし、杭を抜くことで地中を乱してしまい、かえって新しい建物を支える力に影響が出ることがあります。そういう場合は、古い杭をあえて残すことがあります。新しい杭がしっかり建物を支えられるようにするためです。

古い杭を残すときは、そのことを図面にはっきり書きます。そして、行政の廃棄物を担当する部署に相談して、了承を得るのが一般的です。

埋設物が出てきた場合

コンクリートのがらなどの埋設物が出てきたときも、廃棄物の担当部署に相談して、適切に処理するしかありません。

費用をだれが負担するか

ここがいちばん大事なところです。

地中から出てきた物の処理費用は、売主と買主の話し合いになります。後から揉めないように、契約のときに、地中から何か出てきた場合の費用負担を取り決めておくことが必要です。

不動産会社に「地中の埋設物が出てきた場合の費用負担は、契約書にどう書かれていますか」と聞いてみてください。

3. アスベストが使われていないか

古い建物には、アスベスト（石綿）が使われていることがあります。

近年、アスベストの規制はとても厳しくなっています。解体の前には、アスベストが含まれていないかの事前調査が必要で、一定規模以上の解体では、調査の結果を行政に報告する義務があります（大気汚染防止法）。

アスベストが見つかった場合は、除去のための工事が必要になり、解体費用が高くなります。古い建物ほど、この点を見込んでおいてください。

4. 隣家との関係と、工事前の記録

解体工事では、振動や音が出ます。隣家との関係は、家を建てたあともずっと続くものです。

まず挨拶をする：工事の前に、隣家にひと声かけておくだけで、関係はずいぶん違います
工事前に写真を撮っておく：解体の振動で、隣家の壁や塀にひびが入った、と言われることがあります。工事が始まる前に、隣家の外まわりや塀、近くの道路の状態を写真に残しておくと、あとで確認できます

5. 隣地との境界の近くを掘るときの対策

新しい家の基礎をつくるとき、隣地との境界の近くを掘ることがあります。

掘る深さが浅ければ、あまり問題にならないことが多いです。ただし、深く掘る場合は、隣の土地や塀の基礎が崩れないようにする対策工事が必要になります。

隣家の塀の基礎が境界の近くにある場合は、特に注意が必要です。対策工事が必要になると、そのぶん費用もかかります。設計の段階で確認しておきましょう。

解体の前後に必要な手続き

解体には、いくつかの届出や手続きがあります。多くは解体業者や設計者が手伝ってくれますが、知っておくと安心です。

手続き	内容	根拠
建設リサイクル法の届出	床面積の合計が80㎡以上の建物を解体するとき、工事の前に届け出る	建設リサイクル法、同施行令第2条
建築物除却届	床面積の合計が10㎡を超える建物を解体するとき、届け出る	建築基準法第15条
アスベストの事前調査・報告	解体の前に調査し、一定規模以上は結果を報告する	大気汚染防止法
建物の滅失登記	建物がなくなった日から1か月以内に申請する	不動産登記法第57条

※建築確認申請をして新しい家を建てるときに、同時に古い建物を解体する場合は、建築工事届の中で除却についても記載するため、除却届を別に出す必要はありません。

※具体的な手続きの窓口や方法は、自治体によって違うことがあります。設計者や解体業者に確認してください。

解体業者は、複数の見積もりを比べて選ぶ

解体費用は、同じ建物でも業者によって差が出ることがあります。

だからこそ、1社だけで決めずに、複数の会社から見積もりを取って比べることをおすすめします。

比べるときは、金額だけでなく、次の点も見てください。

見積もりに何が含まれているか（残置物の処分、アスベストの調査、整地など）
地中から何か出てきたときの扱いが書かれているか
近隣への挨拶や配慮をしてくれるか
解体工事に必要な許可や登録を持っているか

まとめ

古家付きの土地は、土地の価格＋解体費用＋地中の費用で考える
古い家が建っていても、新しい家を建てられるとは限らない（接道義務などを確認）
地面の下から古い杭や埋設物が出てくることがある。古い杭はあえて残すこともあり、その場合は図面に明記し、行政の廃棄物の担当部署に相談する
地中から出てきた物の費用負担は、契約のときに取り決めておく
古い建物はアスベストの事前調査が必要。見つかると費用が上がる
工事前に隣家への挨拶と、隣家・道路の写真の記録を
境界の近くを深く掘るときは、隣地や塀の基礎が崩れないための対策が必要
解体業者は、複数の見積もりを比べて選ぶ

古家付きの土地は、条件が合えばよい選択肢になります。ただ、建物を壊したあとに何が出てくるかは、壊してみるまで分からないこともあります。だからこそ、契約の前に、確かめられることは確かめておくことが大切です。