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「気に入った土地が見つかった！」——でも、土地は買ってから「家が建てられない」と気づいても、もう戻せません。
こんにちは。一級建築士で、もとは建物の構造計算をしていた主婦です。この記事では、専門家の目線で「買ってはいけない土地」の見分け方を、図を使ってできるだけやさしく解説します。土地選びで後悔しないために、ぜひ最後まで読んでみてください。
※一般的な制度の解説です。個別のご相談には応じられません。
目次
そもそも「家が建てられる土地」の最低条件
家を建てるには、土地が「接道義務（せつどうぎむ）」という条件を満たしている必要があります。ルールはシンプルで、幅4m以上の道路に、土地が2m以上接していることです。
なぜこんな決まりがあるのでしょう？ それは安全のためです。火事のときに消防車が入れたり、いざというときに避難できるように、建物にはちゃんとした道路が必要、と建築基準法で決められています。
ここで注意したいのが、「2m接していれば、どんな土地でもOK」ではないこと。次の章から、気をつけたい“危険な土地”のサインを1つずつ見ていきます。
危険サイン①｜前面道路が4m未満（セットバック）
昔からの住宅街には、幅が4mに足りない道路もたくさんあります。この場合、家を建てるときに道路の中心から2m下がった線まで自分の敷地を後退させる「セットバック」というルールがあります。
問題は、後退した部分は自分の土地なのに、建物や庭としては使えないこと。さらに建ぺい率・容積率の計算からも外れるので、「思ったより小さい家しか建たない」ことが起こります。「土地の広さ＝家の広さ」ではない、と覚えておきましょう。
危険サイン②｜旗竿地（はたざおち）
旗竿地とは、道路から細長い通路がのびて、その奥に敷地が広がっている土地のこと。値段は安めですが、次の点に注意が必要です。
- 通路の幅が2m未満だと、そもそも家が建てられない
- 工事の車が入りにくく、建築費が高くなることがある
- 奥まっているぶん、日当たり・風通しを確認したい
危険サイン③｜再建築不可物件
いちばん気をつけたいのが、「再建築不可（さいけんちくふか）」と書かれた土地・中古住宅です。これは今ある家は使えるけれど、建て替えができない土地のこと。困るのは次の点です。
- 古くなっても建て替えられない
- 住宅ローンが組みにくい
- 売りたいときに買い手がつきにくい
価格はとても安いので魅力的に見えますが、「買うとき」より「売る・建て替えるとき」で苦労します。初めての土地選びでは避けるのが無難です。
【保存版】土地を買う前のチェックリスト5項目
土地を見つけたら、契約する前に次の5つを確認しましょう。スマホに保存しておくと安心です。
- ☑ 道路に2m以上接しているか
- ☑ 前面道路の幅は4m以上か（足りなければセットバックを確認）
- ☑ 旗竿地なら、通路の幅が2m以上あるか
- ☑ 物件情報に「再建築不可」と書かれていないか
- ☑ 用途地域・建ぺい率・容積率を確認したか
1つでも「？」があれば、契約前に不動産会社や専門家に確認を。土地は「買う前」なら断れますが、「買った後」では戻せません。
自分の土地が不安なときは
「うちの土地、当てはまるかも…」と不安になった方は、土地探しの段階で専門家に相談できるサービスや、複数の住宅メーカーの資料をまとめて取り寄せられるサービスを、中立的な確認手段の一つとして使うのも手です。
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まとめ
土地選びで後悔しないために、買ってはいけない土地の5つのサインをおさらいします。
- 道路に2m接していない
- 前面道路が4m未満（セットバックで狭くなる）
- 旗竿地で通路が2m未満
- 「再建築不可」と書かれている
- 用途地域・建ぺい率を確認していない
「安い土地」には必ず理由があります。値段だけで決めず、この記事のチェックリストを使って、後悔のない土地選びをしてくださいね。
【著者】一級建築士。構造設計（構造計算）の実務経験あり。現在は主婦として、住まいの専門知識をやさしく発信しています。※一般的な制度の解説です。個別のご相談には応じられません。
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