土地探しを始めると必ず出てくるのが「接道」の問題です。道路にしっかり面した土地なら心配いりませんが、道路に少ししか接していない土地・接していない土地は、家が建てられるかどうかが法律で決まります。さらに、2mない場合でも建てられる可能性のある「認定・許可」という道まで、構造設計をしていた一級建築士が解説します。
接道義務の基本：道路に2m以上接していること
建築基準法第43条第1項に「建築物の敷地は、道路に2m以上接しなければならない」と定められています（接道義務）。これを満たさない敷地には、原則として建築できません。
さらに、各都道府県の建築基準法施行条例で制限が付加されている場合があります。たとえば路地状部分（旗竿地の竿の部分）が長い場合に、2mより広い幅を求める条例などです。地域によって違うので、土地探しの段階で不動産会社や行政庁に確認してください。
現地でのチェックリスト
- 旗竿地・路地状敷地の場合、広い敷地の部分までずっと2m以上確保できているか（途中で1.9mに絞れていたらアウト）
- 路地状部分の長さはどれくらいか（20m以上などの場合、条例でより広い幅が必要なことがある）
- 敷地と道路の間に高低差がないか。ある場合も、階段やスロープで実際に出入りできる形状か
- 塀でふさがれていないか
調べ方の手順
- 法務局で公図を取得し、スケールで2m以上あるか当たりをつける
- 現地をメジャーで実測する（公図と現況は違うことがあります）
- その結果を持って行政庁の建築指導課等に相談する（窓口は先に電話で確認するとスムーズ）。前面の道が建築基準法上の「道路」かどうかも、ここで確認できます
2mない土地は絶対に建てられない？——「認定・許可」という道
接道義務を満たさない敷地でも、法第43条第2項の「認定」または「許可」を受けて建築できる場合があります（かつての「43条ただし書き」が、平成30年の改正で再編されたものです）。
- 第2項第一号「認定」：幅員4m以上の農道などに2m以上接する小規模な建築物（延べ面積200㎡以内の一戸建て住宅など）について、特定行政庁が認定するもの。要件が明確で、比較的手続きが早い
- 第2項第二号「許可」：敷地の周囲に広い空地があるなど、特定行政庁が交通上・安全上・防火上・衛生上支障がないと認め、建築審査会の同意を得て許可するもの
多くの行政庁では、よくあるパターンについて「包括同意基準（一括審査基準）」を定めていて、それに合えば許可の見通しが立ちやすくなっています。
買う前に知っておきたい注意点
- 許可・認定が受けられる保証はない：安く売られている「再建築不可」の土地には、このハードルが理由のものが多くあります
- 建て替えのたびに手続きが必要：一度許可を受けても、その敷地が「道路に接した敷地」になるわけではありません
- だからこそ、契約前に行政庁へ相談を。「認定・許可の実績がある場所か」「包括同意基準に合いそうか」を確認してから判断してください
あわせて読みたい
［広告］
コメント